서울 부동산 시장이 심상치 않습니다. 오는 7월 시행 예정인 3단계 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 앞두고, 아파트를 사려는 실수요자와 투자자들이 몰리며 서울 아파트 가격이 연일 상승세를 기록하고 있습니다. 이에 정부는 7월 초, 고강도의 부동산 대책을 발표할 예정이라고 밝혔습니다.
“막차라도 타자”는 심리…서울 아파트값 6년 9개월 만에 최대 상승
한국부동산원이 발표한 ‘6월 넷째 주 아파트 가격 동향’에 따르면, 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.43% 상승했습니다. 이는 지난주의 0.36%보다 상승폭이 확대된 것이며, 2018년 9월 이후 가장 높은 주간 상승률입니다. 이처럼 가격이 급등한 배경에는 다가오는 DSR 규제 강화가 자리하고 있습니다. DSR은 차주의 연소득 대비 원리금 상환 비율을 제한하는 제도로, 7월부터는 사실상 대출을 받기 더욱 어려워지게 됩니다. 이에 따라 “지금 아니면 집을 못 산다”는 심리가 작용하면서 매수세가 급증하고 있습니다.
통화 완화 기조에 집값 기대심리까지 더해져
여기에 새 정부가 경기 부양을 위한 통화 정책 완화를 시사하면서, 추가적인 집값 상승 기대감이 시장에 퍼졌습니다. 특히 서울의 거래량은 최근 5년 평균치를 크게 웃도는 등 시장 과열 현상이 확연히 드러나고 있습니다. 서울의 한 중개업소 관계자는 “요즘은 매물이 나오자마자 바로 계약이 이뤄지는 경우가 많다”며 “호가를 부르더라도 망설이지 않고 응하는 매수자들이 늘었다”고 말했습니다.
강남권 규제 피한 매수세, ‘비강남권’으로 이동 중
서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구는 이미 토지거래허가구역으로 지정돼 거래가 제한되어 있습니다. 이에 따라 매수세는 인근의 비강남 지역으로 확산되고 있습니다. 이른바 **‘풍선효과’**가 나타나고 있는 것이죠. 실제로 이번 주 성동구 아파트 가격은 0.99%, 마포구는 0.98% 상승해, 한국부동산원이 주간 통계를 공표하기 시작한 2013년 이후 최대 상승폭을 기록했습니다. 상승세는 마포·용산·성동구를 포함한 ‘마용성’ 지역을 넘어서, 강동구, 동작구, 광진구, 영등포구, 양천구 등 서울 전역으로 빠르게 확산되고 있습니다. 부동산 업계 관계자는 “서울 전체가 들썩이고 있다”며 과열 우려를 제기했습니다.
7월 초 발표될 부동산 대책, 무엇이 담기나?
당초 정부는 DSR 3단계 시행 이후 시장 상황을 지켜보겠다는 입장이었으나, 예상보다 빠른 집값 상승세에 따라 대책 발표 시점을 앞당겼습니다.
① 규제지역 대폭 확대
현재 투기과열지구와 조정대상지역은 강남 3구와 용산구에만 적용되고 있습니다. 하지만 이번 대책에서는 비강남권 한강벨트 지역까지 규제를 확대하는 방안이 유력합니다. 후보 지역으로는 아파트값이 급등한 마포구, 성동구를 비롯해 강동구, 동작구, 광진구, 영등포구, 양천구 등이 거론되고 있습니다. 이들 지역은 최근 매수세가 집중되며 가격 상승폭이 커지고 있어 규제 필요성이 제기되고 있습니다.
② 고가주택 대출 금지 부활
2023년 1월, 서울 규제지역 해제와 함께 폐지됐던 15억 원 초과 고가주택 대출 금지가 다시 부활할 가능성이 큽니다. 금융당국은 이미 시중은행에 대해 2주택 이상 보유자의 주택담보대출 금지, 장기 주담대(40~50년) 만기 축소 등의 조치를 지시한 상태입니다.이는 주택 구매를 위한 레버리지를 제한함으로써, 실수요 중심의 시장으로 유도하겠다는 의도로 해석됩니다.
전문가 의견 “너무 급한 규제는 또 다른 풍선효과 초래할 수도”
이창무 한양대 도시공학과 교수는 “정부가 집값 상승률에 쫓겨 급하게 정책을 내놓을 경우, 또 다른 풍선효과가 나타날 수 있다”며 신중한 접근을 강조했습니다. 정부도 이를 의식한 듯, 공급 확대 방안은 7월 말 또는 8월 중에 별도로 발표할 예정입니다. 여기에는 용적률 확대를 통한 재건축·재개발 활성화, **공공 공급 확대(LH 등)**가 포함될 것으로 보입니다.
하반기 부동산 시장, 분수령 될 ‘7월 대책’ 주목해야
서울 아파트 시장이 과열 조짐을 보이면서, 정부가 7월 초 고강도 부동산 규제 카드로 대응에 나섭니다. DSR 규제 강화, 규제지역 확대, 고가주택 대출 제한 부활 등이 동시에 적용될 경우, 하반기 시장의 흐름이 완전히 바뀔 수 있습니다.
집을 사려는 실수요자, 투자자 모두 이번 대책의 내용을 면밀히 살펴보는 것이 그 어느 때보다 중요해졌습니다. 향후 발표될 공급 정책까지 고려한 중장기 전략이 필요한 시점입니다.
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